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黑龙江:哈尔滨多家市民全款购房竟被查封

《百姓视野导刊》黑龙江哈尔滨讯(文峰)哈尔滨市民谢井香、王子波、赵宝清、赵洪涛、陈玉秋、崔向光、王海巍等人,于2012年分别从王华处全款购买位于哈尔滨市呼兰区宏信广场小区九套房屋,此房屋是2011年黑龙江省安宏房地产开发有限公司抵给王华的。2014年这些房屋竟被哈尔滨中级人民法院查封。

市民哭诉

近日,哈尔滨多名市民联合向法治中国网爆料称:2014年哈市中级法院在审理王国臣与王华民间借贷纠纷一案中,作出(2016)01民初602号之一民事裁定裁定书,查封了我们九套房屋,我们对该院的执行提出案外人异议,该院于2019920日作出民事裁定,裁定驳回我们的异议申请,20199月我们又依法向该院提起诉讼,该院于20191224日作出了(2019)01民初1588160916101611161216131614 判决书。该院认为我们与王华在本院查封之前己经签订《房屋买卖合同》:但没有证明其对案涉房屋进行了实际管理和控制;无法认定我们己经支付了案涉房屋的全部价款;我们未办理过户登记是其自身原因造成。故无法确认我们就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,对于其提出的停止执行、解除査封的诉讼请求不予支持”。此判决认定事实不淸,适用法律错误。对此判决我们不服,20201日上诉至省高院至今未

我们现有新证据足以证明原告对诉争房屋支付了全部价款,并实际占有诉争房屋,并且于交款之时交付了案涉房屋的钥匙,之后进行了装修并实际入住。显而易见在人民法院查封之前,案涉房屋即己处于我们的实际控制之下,需要说明的是,法律的实际占有并非限定于实际使用,只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。本案中案涉房屋系安宏公司开发建设并抵债给王华,且在产管理机关办理了联机备案手续,王华也支付了全部购房款,双方的买卖合同合法有效。 2012 年我们分别与王华签订买卖合同,在签订合同当口以现金支付了全部购房款。均是在安宏公司与王华签订的商品房买卖合同直接涂改为我们的名字,安宏公司在涂改处加盖了公章,双方的买卖房屋的意思表示是真实的,案涉房屋于 2014  12 19 日被哈市中级法院查封晚于王华与我们签订房屋买卖合同的时间。我们提供了开发商入住通知单及房屋钥匙物业费收据等证据证明其己实际‘片有案涉房屋.应视为我们对案涉房屋已经有事实上的管理和支配权,实际占有了该房屋。房屋的实际占有应以实际控制为标准,至于是否实际使用不应是房屋占有的必要条件,关于对房屋的实际占有并非限定于实际使用,只要房屋处于权利人实际管控之中即属于“实际占有”。并且,《**人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前己合法占有该不动产”的规定,仅要求买受人“合法占有”,并未以必须实际入住或使用为**必须要件

市民对裁定结论有说法

说法一、买卖取得诉争房产所有权,对未办理过户登记手续没有过错。

因案涉房屋属于平改坡在建工程且一直未办理竣工验收,客观备办理产权过户登记的条件。虽未取得案涉房屋的所有权,并非其自身原因导致,我们多次向开发商主张(开发商自认)要求办理过户,多次信访才于 2019  3 月方可办理,我们对案涉房屋未办理过户登记手续并没有过错.根据  合同法   32 条规定我们与第三人于 2012  8  9 日签订的房屋买卖合同依法成立,根据 物权法 》的规定,合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。我们依合同支付全部价款并占有标的物至今,根据  合同法   133 条的规定原告取得标的物的所有权,未登记只是物权未设立。根据**人民法院关于人民法院民事执行中封、扣押、冻结财产的规定第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,法院可以查封、扣押、冻结:第三人己经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如梁第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”  

说法二、哈市中院判决适用法律错误,严重损害了他们的合法权益

物权法  第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时时效;未办理物权登记的,不影响合同效力”故反映人与王华之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效,虽然没有办理产权过户手续,但我们己实际占有并使用,不影响合同效力,我们应为案诉争房屋实际所有权人,案中,该法院根据片面的、错误的事实,错误的适用法律,明显是适用法律不当,与法律相悖,作出了错误的判决。

说法三、法院在查封案涉房屋时程序违法

根据  zui高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 第九条查封不动产的,人民法院应当张封条或者公告,并可以提取保存有关财产权证照。一审法院对案涉房屋及未张贴封条也未张贴公告,反映人对案涉房屋进行装修,并且实际入住至今。 2019  3 月份,才可以办理产权证过户,在前往办理手续时方知房屋联机档案被查封不能办理。

    律师观点

买房本是人生当中的一件大事、喜事,可是,一旦遇到糟心事,整个人都感觉不好了,比如有一种情况就很虐心:跟房主签了购房合同,交了部分购房款或全款,甚至已实际占有使用房屋,可是,在将办未办过户之时,却发现房子因为房主存在其他债权债务纠纷,被法院查封了,随时面临强制执行,买家一下子就懵了,这可是我名正言顺买来的房子啊,难道就这样被活生生夺走吗?

首先要明确的说,法院查封你买的房子,不要感觉冤,也不能说法院乱来,因为这是有法律依据的,在房主未把房子过户给你之前,在名义上和法律上还属于他个人名下的财产。

但是,面对这样的情景,当然不能坐以待毙,必须奋起抗争。

最理想的解决方式:就是跟房主、房主债权人协商,及时履行债务或提供担保,解除保全措施。

如果此路不通,就只有提执行异议,但提执行异议是有条件的。什么条件呢?如果你买的是个人的房子,你必须同时满四个条件:一是在法院查封之前已签订合法有效的买卖合同;二是查封之前已合法占有房子; 三是已支付全部房款,或者把剩余房款交给法院执行; 四是没过户,不是你上班太忙等个人原因造成的。

如果是在开发商手里买的房子,只需要具备三个条件即可:一是有合法的买卖合同;二是买的房子自住且再无其他房产;三是房款支付已过半。

在不具备上述条件和有力证据之前,提了执行异议也无济于事,房子还是会被执行走。

所以,这给购房者敲响了警钟,买房一定要买干净的房子,不仅房子要干净,房东也要干净,确信其对外没有背负债务是**的。还有在买房过程中,从签合同、备案、付款、交付、使用到过户等各个环节都要保留强有力的证据。

责任编辑:李乾坤868
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